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집주인 수리 거부 시 대응 방법 — 임대인 수선의무 법적 기준 (2026)
집주인이 에어컨·보일러·누수 수리를 거부하고 있나요? 민법 제623조에 따른 임대인의 수선의무와 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구하는 방법을 정리합니다.
민법 제623조는 임대인이 임대차 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무, 즉 수선의무를 부담한다고 규정합니다. 대법원 판례는 소파나 조명 등 소모성 비품 수리는 임차인 부담이지만, 보일러 전면 교체, 배관 누수, 지붕 방수, 창문 결로 등 건물 기능에 필수적인 수리는 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2012다3820). 임대차 표준계약서에도 "주요 시설의 수리는 임대인 부담"이 명시되어 있습니다. 임대인이 정당한 수리 요청을 거부하면 임차인은 직접 수리 후 비용을 공제·청구할 수 있으며, 심한 경우 차임 감액도 요구할 수 있습니다.
수리 거부는 임대인 의무 위반입니다. 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다
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법적 대응 방법
수선의무 범위 확인 및 서면 요청
수선 내용이 임대인 의무인지 확인합니다. 임대인 의무: 보일러·온수기·배관·방수·창호 기능 장애 등 건물 주요 구조. 임차인 의무: 형광등·전구 교체, 문손잡이 등 소모품. 확인 후 임대인에게 카카오톡·문자·이메일로 수선 요청 내용과 날짜를 남기세요. 서면 요청은 이후 비용 청구의 근거가 됩니다.
임대인에게 수리 기한 부여 후 최고
14~30일의 합리적인 기한을 정해 "이 기간 내 수리하지 않으면 임차인이 직접 수리하고 비용을 임대인에게 청구하겠다"는 내용을 서면으로 최고합니다. 내용증명을 활용하면 증거력이 높아집니다. 이 최고는 나중에 비용 청구 시 핵심 근거가 됩니다.
직접 수리 후 비용 청구
임대인이 기한 내 미이행 시 임차인이 직접 수리합니다. 수리 견적서와 영수증을 반드시 보관하세요. 임차인은 이 수리 비용을 임대인에게 청구하거나(민법 제626조 필요비 상환청구권), 차임에서 공제할 수 있습니다. 무단으로 차임을 공제하면 연체 문제가 생길 수 있으므로 사전 통보 후 공제하세요.
차임 감액 청구 또는 계약 해지
수리가 장기간 이루어지지 않아 거주 불능 상태라면 차임 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조). 냉난방 불능, 누수로 거주 불능 등 심각한 경우에는 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수도 있습니다.
소액사건 또는 내용증명으로 비용 청구 소송
수리 비용 반환을 거부하면 소액심판 또는 지급명령으로 청구합니다. 3,000만원 이하 수리비는 소액심판으로 빠르게 처리됩니다. 주택 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회(법무부 운영)를 통한 무료 조정도 활용할 수 있습니다.
집주인이 수리를 계속 미루고 있다면, 정확한 권리와 대응 방법을 확인하세요
집주인 수리 거부 상황 점검받기필요 서류
- 임대차 계약서 (수선 의무 관련 특약 확인)
- 수선 요청 문자·카카오톡·이메일 내역
- 내용증명 사본
- 수리 전·후 사진
- 수리 견적서 및 영수증
- 수리 업체 계약서
예상 비용
수선 비용 임대인 부담 / 내용증명 5,000~10,000원 / 소액소송 인지대 청구금액의 0.5% / 주택임대차분쟁조정 무료
예상 기간
수리 요청~최고 1개월 / 직접 수리 후 청구 즉시 / 소송 2~4개월
자주 묻는 질문
계약서에 "수리는 세입자 부담"이라고 써있으면 무조건 세입자가 내야 하나요?
아닙니다. 대법원 판례는 보일러 전면 교체 등 건물 주요 시설 수리 의무를 임차인에게 전가하는 특약은 임차인에게 현저히 불리하여 효력이 없다고 봅니다(주택임대차보호법 제10조). 소모품 수준을 넘는 수선은 특약에도 불구하고 임대인이 부담합니다.
수리비를 직접 내고 나중에 월세에서 공제해도 되나요?
이론상 가능하지만 임대인이 동의하지 않으면 분쟁이 생깁니다. 사전에 문서로 "수리비 OO만원을 OO월 차임에서 공제하겠다"고 통보하고 임대인의 동의를 받는 것이 가장 안전합니다. 무단 공제는 차임 연체로 인정될 수 있습니다.
전세보증금을 반환받으려면 수리 분쟁이 해결되어야 하나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 보증금 반환과 수리 비용 청구는 별개로 진행할 수 있습니다. 다만 임대인이 수리 비용을 보증금에서 공제하겠다고 주장할 수 있으므로, 수리 의무 귀속을 명확히 해두는 것이 유리합니다.